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채권자는 그 제3자에 대하여 이로 인하여 받은 손해의 배상을 청구할 수 있다고 판시한 바 있다. 4294민상607) 5. 25. 95다29345). 4. 21. 11. A가 대지와 건물의 소유자였던 B로부터 이를 임차하였는데 그 후 A가 그 건물을 강제경매절차에서 경락받아 그 대지에 관한 위 임차권은 등기하지 아니한 채 그 건물에 관하여 A 명의의 소유권이전등기를 경료하였다면,,26.. 65다1655) 2. 2. 민법 제622조 제1항의 규정은 그 차지상에 임차인이 소유하는 건물의 등기라고 볼만한 등기가 있으면 임차인은 그 차지권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있다는 것으로서 건물등기의 지번이 반드시 토지등기의 지번과 일치할 것을 요구하고 있다고는 해석되지 아니하므로 설사 그 표시가 다르다 하더라도 그 지상건물이 등기부상의 건물표시와 사회통념상 동일성이 있고 그것이 임차한 토지위에 건립되어 있어서 쉽게 경정등기를 할 수 있는 경우라면 경정등기 전이라 하더라도 동조 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 한다(大判 1986. 2. 4. 12 ......
Index & Contents
부동산임대권의 물권화에 대하여 - 부동산임대권의 물권화 (민법)
부동산임대권의 물권화에 대하여 - 미리보기를 참고 바랍니다.
부동산임대권의 물권화 (민법)
1. 대항력
1) 개요
등기한 경우, 주택임대차보호법(§3)의 적용을 받게 된다.
2) 임대인의 지위를 승계한 경락인에 대한 보증금반환청구
임차인이 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 집행(기입)한 후에 강제경매신청에 의한 경매개시결정이 이루어지고 그 경매결과 제3자가 부동산을 경락받았다 하더라도 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안승소판결을 받아 그 판결이 확정되면 임차권설정등기를 경료하였는지의 여부에 관계없이 선행된 가처분등기와 위 확정판결에 기하여 그 경락인은 가처분권리자의 권리보전과 상용되지 아니하는 범위내에서 그 권리를 취득하는 것으로 확정된다 할 것이고, 따라서 임차인의 지위를 포괄승계한 경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다(大判 1988. 4. 25. 87다카458).
3) 임대인의 지위를 승계하지 않은 경락인
부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다(大決 1983. 4. 26. 83다카116).
4) 건물 등기로 인한 대항력 취득 시기
1. 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 그 토지 위에 제3자가 물권취득의 등기를 한 후에 그 지상건물의 등기를 한 경우에는 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 않는다.(大判 1965. 12. 21. 65다1655)
2. 민법 제622조 제1항의 규정은 그 차지상에 임차인이 소유하는 건물의 등기라고 볼만한 등기가 있으면 임차인은 그 차지권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있다는 것으로서 건물등기의 지번이 반드시 토지등기의 지번과 일치할 것을 요구하고 있다고는 해석되지 아니하므로 설사 그 표시가 다르다 하더라도 그 지상건물이 등기부상의 건물표시와 사회통념상 동일성이 있고 그것이 임차한 토지위에 건립되어 있어서 쉽게 경정등기를 할 수 있는 경우라면 경정등기 전이라 하더라도 동조 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 한다(大判 1986. 11. 25. 86다카1119).
5) 제622조 1항의 요건 : ?건물소유를 목적으로 하는 토지임대차?
1. A가 대지와 건물의 소유자였던 B로부터 이를 임차하였는데 그 후 A가 그 건물을 강제경매절차에서 경락받아 그 대지에 관한 위 임차권은 등기하지 아니한 채 그 건물에 관하여 A 명의의 소유권이전등기를 경료하였다면, A와 B 사이에 체결된 대지에 관한 임대차계약은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약이 아님이 명백하므로, 그 대지에 관한 A의 임차권은 민법 제622조에 따른 대항력을 갖추지 못하였다고 할 것이다(大判 1994. 12. 22. 94다5458).
2. 대지에 관하여 적법한 임대차계약(혹은 적법한 전대차) 없이 그 대지상의 건물에 관하여 등기를 하였더라도 제622조의 규정은 적용되지 않는다. 따라서 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니다(大判 1996. 2. 27. 95다29345).
2. 존속이 보장
주택임대차보호법에 의하여 최단기간의 제한 및 임대차의 갱신 규정이 적용된다.
3. 처분가능성
(1) 양도와 전대에 임대인의 동의 要(§629)
(2) 차임건물의 소부분은 동의 불요(§632)
4. 방해배제
① 등기된 임차권(아직 인정한 判例는 없고 학설상 인정)
② 임대인의 물권적 청구권 대위행사
③ 인도받은 경우 점유보호청구권 행사
<임차인이 임대인의 물권적 청구권을 대위 행사하기 위한 요건>
임차인이 임차목적물의 인도나 반환청구를 위하여 임대인의 소유권을 대위하여 행사할 때에는 임차인이 임차목적물에 대하여 점유한 사실이 있었느냐의 여부는 그 요건이 되지 않는다. (大判 1962. 1. 25. 4294민상607)
5. 불법행위 성립
임차권을 고의로 침해한 경우 불법행위가 성립한다. 판례도 정당한 이유 없이 타인의 채권을 침해한 자는 채권자에 대한 불법행위가 성립되고, 채권자는 그 제3자에 대하여 이로 인하여 받은 손해의 배상을 청구할 수 있다고 판시한 바 있다. (大判 1953. 2. 21. 52다129)
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